I – Qu’est-ce que la copropriété?

On parle de Copropriétés dès qu’il y a au moins deux propriétaires dans le même immeuble.

Le Copropriétaire est propriétaire d’un ou de plusieurs lots privatifs (par exemple : appartement, cave, locaux commerciaux…) et d’une quote- part de propriété des parties communes de l’immeuble (par exemple : sol, cour, toiture, escaliers, couloirs…)

Tout immeuble ainsi divisé est soumis au régime de la Copropriété organisé par la Loi du 10 juillet 1965.

1. Le Règlement de Copropriété

Le règlement de copropriété est un document écrit et obligatoire. Il s’impose à toute personne qui est copropriétaire d’un lot de la copropriété. Il s’impose également à tous les acquéreurs successifs de chacun des lots de la Copropriété et à tous les occupants de l’immeuble (copropriétaires comme locataires)

Il comprend deux parties :

L’État Descriptif de Division qui liste les lots et leurs tantièmes.

Le Règlement, qui définit les parties privatives et communes et fixe les règles qui organisent la vie de la collectivité – droits et obligations des Copropriétaires et règles de fonctionnement de la Copropriété.

2. La Composition d’un Lot de Copropriété

Une partie privative dont chaque propriétaire a la propriété et la jouissance exclusive. Elle correspond au lot de Copropriété et à tous les éléments et installations qui se trouvent à l’intérieur du logement.

Une quote-part de parties communes (ou « tantièmes » ou nombre d’unités de Copropriété) : ces parties  communes sont  la propriété indivise de tous les copropriétaires et sont affectées à la jouissance de l’ensemble des Copropriétaires.

Les Parties communes sont de deux sortes :

Si elles concernent l’ensemble des Copropriétaires, ce sont des

«parties communes générales» (par exemple : terrain, espaces verts, compteurs…) Si elles concernent seulement certains Copropriétaires, ce sont des

« parties communes spéciales» (par exemple : toiture, ascenseur…)

Le Règlement de Copropriété détermine et détaille les parties communes et les parties privatives de chaque immeuble.

II – LES ORGANES DE LA COPROPRIÉTÉ

1 – Pendant l’assemblée

Les copropriétaires

Constituent

Le Syndicat des Copropriétaires

Organe décisionnel de la Copropriété à travers l’Assemblée Générale.

Il prend toutes décisions concernant les parties communes.

Il a la personnalité Civile et peut donc agir en Justice (pour défendre les intérêts du Syndicat) mais aussi voir sa responsabilité engagée.

Se réunit

L’assemblée Générale

des Copropriétaires, est l’organe d’expression du Syndicat.

Pendant l’Assemblée Générale, se prennent des décisions qui vont s’imposer à tous.

Elit

Le conseil syndical

Il  est composé  de copropriétaires.  Il est l’organe de liaison entre les copropriétaires et le Syndic. Ses missions sont d’assister  et de contrôler sa gestion. Il a un rôle consultatif et n’a pas de pouvoir de décision.

ET

Mandate Le Syndic (pro ou bénévole)

Il est l’organe d’administration de la Copropriété. Il exécute les décisions prises en Assemblée Générale au nom et pour le compte du Syndicat des Copropriétaires.


2 – Règles de vote (Elles sont différentes selon la question abordée) :

La majorité simple (Article 24 de la Loi du 10 juillet 1965) : c’est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Exemples : Adoption du budget prévisionnel, travaux d’entretien, autorisation au Syndic d’agir en Justice, etc…

La majorité absolue (Article 25 de la Loi du 10 juillet 1965) : c’est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents).

Exemples : Désignation du Conseil Syndical, travaux d’économie d’énergie, mise en place d’un Interphone, etc…

La double majorité (Article 26 de la Loi du 10 juillet 1965) : c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix (et la moitié des Copropriétaires en nombre).

Exemples : Modification du Règlement de copropriété, dispense de

conseil syndical, travaux d’amélioration, etc…

   L’unanimité

Exemples : Modification de la Répartition des charges, suppression

d’un élément collectif, etc…

III – L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ

C’est la réunion de l’ensemble des copropriétaires qui a lieu au moins une fois par an.

Durant cette assemblée, des décisions importantes concernant le fonctionnement et la vie de la Copropriété sont prises. Elles concernent tous les copropriétaires, c’est pourquoi il est important d’y participer.

1 – Déroulement :

Le Syndic convoque les copropriétaires (par lettre recommandée avec accusé réception) au moins 21 jours avant la date de l’Assemblée (sauf urgence).

Sur cette convocation, vous pourrez prendre connaissance des points qui seront abordés (Ordre du jour). Tous les points qui figurent à l’ordre du jour sont soumis à délibération : ils sont discutés, votés, et aboutissent à une résolution.

A l’issue de l’Assemblée Générale, un Procès Verbal vous sera envoyé. Il reprend les résolutions votées.

IV – LE CONSEIL SYNDICAL

Un membre de conseil syndical est désigné par l’AG et pour une durée maximale de 3 ans renouvelables.

Il est choisi parmi les copropriétaires et leurs conjoints. Ni le Syndic ni ses employés ne peuvent en faire partie. Les membres du conseil syndical élisent eux-mêmes un Président.

1 – Rôle

Le Conseil Syndical a pour vocation d’assurer un lien permanent entre le Syndic et l’assemblée générale.

Les missions sont de deux ordres :

  • Contrôler la gestion du Syndic
  • Donner son avis tant aux copropriétaires qu’au Syndic sur des questions intéressant la Copropriété.

2 – Règles de fonctionnement

Elles sont fixées par le Règlement de Copropriété (il donne un avis motivé sur des travaux qui dépassent une certaine somme fixée par l’AG, contrôle la comptabilité du Syndic,…).

Le Conseil Syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel. Les dépenses nécessitées par sa mission constituent des dépenses courantes supportées par le Syndicat et réglées par le Syndic.

    V – LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

    Sa désignation est obligatoire.

    Sauf pour les bailleurs HLM. En effet la loi du 25/03/2009 : voir article L443-15 du code de la Construction et de l’habitation prévoit que «Les fonctions de syndic sont assurées, sauf s’il y renonce, par l’organisme vendeur tant qu’il demeure propriétaire d’au moins un logement.

    1 – Son mandat

    Est un document écrit, approuvé par l’Assemblée Générale, qui définit notamment la durée de sa mission, les prestations de gestion courante et exceptionnelles, sa rémunération. Il ne peut excéder 3 ans (sauf renouvellement voté en Assemblée Générale).

    2 – Sa mission

    Il exécute les décisions de l’Assemblée Générale, sous le contrôle du Conseil Syndical.

    Il administre la Copropriété et gère l’entretien courant des parties communes.

    VI – LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

    On distingue deux types de charges :

    1 – Les Charges relatives aux parties communes

    Les dépenses de conservation comme la réfection du gros œuvre (façades, toitures, escaliers…) la réparation ou le remplacement des canalisations

    Les dépenses d’entretien comme le contrat d’espaces verts

    Les dépenses d’administration comme les honoraires du Syndic, les primes d’assurance

    2 – Les Charges relatives aux équipements communs et aux services collectifs

    Les dépenses liées à la présence d’un ascenseur (électricité, contrat de maintenance, travaux…)

    Les dépenses liées à un chauffage collectif

    Les dépenses liées à une antenne collective

    Les charges se répartissent au prorata des tantièmes de charges définis dans le règlement de Copropriété et peuvent se distinguer en charges communes générales et en charges communes spéciales.

    3 – Le budget prévisionnel

    C’est un budget voté en Assemblée Générale et destiné à couvrir toutes les dépenses courantes de l’année à venir (entretien courant et menues réparations, contrats d’entretien, frais d’administration…). Le budget prévisionnel est voté avant le début de l’exercice qui le concerne.

    4 – Les dépenses hors budget prévisionnel

    Toutes les dépenses qui ne concourent pas à la maintenance entrent dans la catégorie des dépenses hors budget prévisionnel. Ce sont le plus généralement de gros travaux tels que le ravalement de façades, le remplacement d’une chaudière collective, et qui sont votés en Assemblée Générale sur présentation de devis.

    Ces travaux font l’objet d’appels de fonds exceptionnels dont l’exigibilité (dates et montants des appels de fonds) est votée en Assemblée Générale.

    Le Syndicat des Copropriétaires peut décider, en Assemblée Générale, de constituer des Provisions Spéciales destinées à financer des travaux non encore votés – fonds de réserve travaux.

    5 – Le décompte annuel de charges

    Le solde du compte annuel correspond à la régularisation des charges de l’exercice écoulé, c’est-à-dire la différence entre les dépenses réelles de la Copropriété et les appels de fonds versés par les Copropriétaires.

    En cas de vente en cours d’année, le trop ou moins perçu sur provisions incombe ou bénéficie à celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

    Quelques exemples pour bien comprendre…

    Lors de la dernière Assemblée Générale, des travaux de réfection de la toiture ont été votés pour 100.000 € (60.000 € pour le bâtiment A et 40.000 € pour le bâtiment B). Que dois je payer ?

    Votre appartement étant situé dans le bâtiment B, et représentant 17/1.000èmes, vous ne payerez que pour la réfection de la toiture de votre bâtiment, soit 40.000 € x 17 / 1.000 = 680 €

    Lors de l’AG, un copropriétaire d’un garage refusait de payer la réfection de la toiture, au motif qu’il n’habitait pas dans la Résidence.

    En a-t-il le droit?

    Non, tout copropriétaire doit payer les charges et travaux relatifs aux parties communes, non pas en raison de l’utilisation ou de l’occupation de son lot, mais parce qu’il en est copropriétaire.

    Habitant au second étage, je n’utilise jamais l’ascenseur. De plus, j’ai été absent durant tout l’hiver de mon appartement et n’ai donc pas utilisé le chauffage.

    Puis je refuser de payer mes charges?

    Non, tous les copropriétaires desservis par l’ascenseur ou bénéficiant du chauffage collectif doivent participer à ces charges (notion d’utilité).

    Le Syndic m’a réclamé un montant en vue de faire face à des travaux d’urgence sur les fondations du bâtiment.

    En a-t-il le droit?

    Oui, en cas de danger imminent le Syndic peut entamer des travaux dits d’urgence sans avoir préalablement consultée l’assemblée générale. Mais celle-ci doit être immédiatement convoquée.

    Le guide du syndic bénévole

    Inscrivez-vous à notre newsletter pour télécharger le guide complet du syndic bénévole

    Pourquoi un syndic bénévole ?

    Qui peut être syndic ?

    Les missions du syndic bénévole

    Nous contacter

    Nous appeler

    06 07 25 65 86

    Adresse e-mail
    Notre adresse

    330 Avenue de Brigode - 59650 Villeneuve d’Ascq

    dolor id ut adipiscing mi, vulputate, Donec dictum tempus