Co’Hop! Gestion

Le guide du propriétaire bailleur

A/ TROUVER UN LOCATAIRE

1 – Louer soi-même ou passer par une agence ?

Louer sans agence : des économies pour le propriétaire et le locataire

Qui dit louer sans agence dit faire des économies. Gérer seul sa location immobilière, sans intermédiaire, permet d’éviter les frais d’agence.

Les frais d’agence

En ayant recours à une agence immobilière ou à un mandataire, plusieurs types de frais sont à prévoir.

Les honoraires de location

Les honoraires de location couvrent :

  • la recherche du locataire,
  • les visites,
  • la vérification des dossiers,
  • la rédaction du contrat de location,
  • l’état des lieux d’entrée,
  • l’état des lieux de sortie.

Depuis la loi ALUR, les honoraires de locations payés par le locataire sont plafonnés par décret. Les plafonds dépendent de la surface habitable et de la zone du logement :

  • zone très tendue (Paris et communes à proximité) : 15€/m²
  • zone tendue (voir la liste des zones tendues) : 13€/m²
  • zone non tendue (reste de la France) : 11€/m²

Les honoraires de location payés par le propriétaire ne sont pas plafonnés, mais ils doivent être au minimum égaux à ceux payés par le locataire.

En résumé, les honoraires de location sont payés à la fois par le locataire et par le propriétaire. En pratique, une majorité des agences facture un montant total correspondant à deux fois le plafond (1 montant plafond payé par le locataire, 1 autre payé par le propriétaire, ce qui est légal).

Un avantage décisif pour trouver un locataire

Pour le locataire, louer avec agence ne semble pas une bonne affaire. Puisqu’en plus de supporter les dépenses « normales » (le dépôt de garantie, le paiement du loyer et des charges, l’assurance habitation), le locataire devra encore régler les frais d’agence. De ce fait, l’absence de frais d’agence favorise la recherche de locataire.

Louer de particulier à particulier donne donc l’assurance aux locataires d’effectuer des économies non négligeables dans leur quête d’appartement ou de maison. Pour cette raison, de nombreux particuliers font l’impasse sur les locations via agence.

Trouver un locataire sans agence

S’improviser bon gestionnaire pour gérer seul une location n’est pas si difficile. Cela requiert un peu de motivation, quelques bonnes lectures et suffisamment de temps.

Les tâches à prévoir

Sans aucun doute, le plus long et le plus délicat est de trouver le bon locataire :

  • faire établir les diagnostics obligatoires,
  • rédiger et publier une annonce,
  • recevoir les appels téléphoniques,
  • faire visiter le bien,
  • vérifier les dossiers des locataires candidats (revenus, identité, garant…),
  • sélectionner un candidat.

Une fois le locataire idéal trouvé, il reste quelques formalités à accomplir :

  • préparer le contrat de location,
  • préparer l’engagement de caution solidaire si un garant se porte caution,
  • faire l’état des lieux.

Optimiser sa recherche de locataire

Trouver et sélectionner soi-même les candidats locataires permet de trier les différents profils en fonction de ses critères. Vous avez intérêt à porter une attention particulière à cette étape en sachant qu’un locataire va s’installer plusieurs mois voire des années dans votre bien. Autant s’assurer de la solvabilité du locataire dès le départ.

Le site incontournable pour passer une annonce est leboncoin.fr. Avant de publier votre annonce, consultez les autres annonces sur votre secteur pour vous donner une idée du marché..

Passer par une agence, quels avantages ?

Passer par un professionnel de l’immobilier pour mettre en location son appartement présente des atouts majeurs tant au niveau de la sécurisation du contrat que du temps qu’on pourrait y gagner.

Plus de sécurité pour la mise en location

Il est important de sécuriser le contrat de bail durant toute la durée de la location. Afin d’y parvenir, faire appel à un administrateur de bien est une bonne solution. En effet, les compétences de cet agent ne se limitent pas au reversement de vos loyers déduits de leurs honoraires, mais également dans l’accompagnement juridique, fiscal et technique. La responsabilité du professionnel est engagée sur l’ensemble de ses prestations.

Pour veiller à la sécurité optimale de votre location, il se charge ainsi de vous trouver et sélectionner un locataire fiable, c’est-à-dire solvable.

Si vous avez peu de connaissance sur votre marché local de l’immobilier, ce spécialiste peut vous aider à fixer le tarif du loyer pour optimiser dans la durée votre investissement locatif.

Un professionnel ne peut pas vous apporter toutes les garanties, mais au moins, il vous décharge d’une partie des décisions et des responsabilités.

Gain de temps considérable

Dans le cadre de la mise en location d’un bien, l’agence immobilière ou le mandataire immobilier s’occupe de toutes vos démarches en commençant par la recherche des locataires, les visites, la rédaction de bail et l’état des lieux.

Agence ou en direct, que choisir?

Si vous n’avez pas la volonté de gérer vous-même toutes les démarches associées à la location en direct par manque de temps ou de connaissance dans l’immobilier, faire appel à une agence semble être la meilleure issue malgré un coût assez conséquent. Le professionnel est garant du bon déroulement de missions.

2 – Passer une annonce

Le site incontournable : leboncoin.fr

Leboncoin.fr, c’est en moyenne 200 000 annonces de particulier à particulier et autant d’annonces d’agences. Autant dire, que le leboncoin.fr est un site incontournable pour tout locataire à la recherche d’un logement… et pour tout propriétaire avec un logement vacant.

Leboncoin.fr attire les locataires qui ne souhaitent pas payer de frais d’agence : un système de filtre permet de masquer les annonces des professionnels.

Conseils pour rédiger une annonce immobilière efficace

Afin d’éviter une période de vacances locatives et que votre bien immobilier proposé à la location trouve un occupant au plus vite, il est essentiel de rédiger une annonce immobilière efficace.

Les photos : un point clé pour une annonce immobilière efficace

Les photos jouent rôle important dans l’effet coup de cœur que l’on cherche à créer chez un futur locataire. En effet, elles sont le premier contact avec celui-ci et ce sont elles qui attirent son œil.

Les photos illustrent votre description et se doivent d’être attractives. Elles doivent être lumineuses et permettre au futur locataire de prendre conscience du potentiel de votre logement et mettre en image votre description verbale. Préférez les jours ensoleillés.

Quel contenu pour rédiger une annonce immobilière efficace ?

Après avoir vu vos photos, le futur locataire va s’intéresser à la description du logement.

Votre annonce doit être réaliste, précise et contenir les informations que le futur locataire cherche à connaître à savoir :

  • une description du logement,
  • le nombre de pièces,
  • le montant du loyer,
  • la surface,
  • la localisation,
  • les services supplémentaires (parking, cave).

Le logement en lui-même est certes le centre de l’attention du futur locataire mais l’environnement autour de celui-ci peut aussi l’intéresser. N’hésitez pas à parler du quartier, des commerces à proximité, des transports, écoles, lieux culturels… Il faut mettre en avant les atouts et points forts de votre bien immobilier.

Un élément qui intéresse beaucoup le futur occupant de votre logement est son loyer, information que vous devez impérativement indiquer. C’est pour cette raison qu’il faut le définir correctement. Il faut être au prix du marché : ne vous leurrez pas, les futurs locataires se sont renseignés sur ces prix.

B/ FORMALITE ET MISE EN PLACE DU LOCATAIRE

1/ Signer un contrat de location :

Forme du contrat de bail

Le contrat de bail locatif d’un logement est établi par écrit en suivant le modèle de bail type ALUR. Il faut produire autant d’exemplaires qu’il y a de parties concernées, à savoir, le bailleur, le locataire, les colocataires. La personne qui se porte garante en cas de cautionnement peut également signer le contrat de location.

La plupart du temps, le contrat prend la forme d’un acte sous seing privé. Mais il est également possible de faire appel aux services d’un notaire pour établir un acte authentique.

Comment bien remplir le contrat de location ?

Plusieurs informations sur le propriétaire, le locataire, le logement et le loyer figurent dans le bail. D’autres clauses peuvent y être incluses par les parties si elles ne figurent pas dans la liste des clauses abusives, susceptibles de léser le locataire en réduisant ses droits, en créant des frais supplémentaires, en restreignant ses droits sur le bien, en allégeant la responsabilité des parties ou encore en facilitant la résiliation du bail.

Désignation des parties

Le bail de location de logement vide doit indiquer précisément le nom et l’adresse du propriétaire, même si le bien est géré par une agence. Les noms et prénoms du locataire ou des colocataires doivent également y apparaître clairement.

Consistance et destination du logement

La consistance du logement doit suivre une nomenclature très précise : maison ou appartement, surface habitable, nombre de pièces, les parties privées et les zones communes.

La surface habitable (loi Boutin) comprend la surface de plancher couverte moins la place occupée par les murs, les cloisons, les hauteurs inférieures à 1,80m. Les balcons, terrasses, véranda, caves, greniers ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable. Si le propriétaire a oublié de mentionner la surface habitable ou si l’information est inexacte de plus de 5%, le locataire peut porter l’affaire devant la juridiction compétente pour réclamer une réduction sur le loyer.

Le contrat spécifie la destination du logement : sauf cas particulier, optez pour un bail « à usage d’habitation », qui n’autorise pas d’activité professionnelle pour le locataire.

Date de prise d’effet et durée du contrat

La date de prise d’effet et la durée du contrat figurent aussi parmi les informations qu’il faut inscrire.

Logement vide

Le bail locatif d’un logement vide doit être souscrit pour une durée minimum de 3 ans lorsque le bien immobilier appartient à un particulier ou à une SCI familiale, ou de 6 ans, s’il est détenu par une personne morale (association ou entreprise).

Il subsiste toutefois des cas exceptionnels : ces durées minimales réglementaires peuvent être réduites à une année si le propriétaire doit reprendre le logement pour des motifs spécifiques et valables, clairement indiqués dans le contrat. Par exemple, en cas de départ en retraite, synonyme de baisse de revenu, le propriétaire peut être obligé de reprendre son bien.

Lorsque le bail arrive à son terme, si aucune des parties n’a pas exprimé le désir de rompre le contrat, le renouvellement se fait par tacite reconduction (automatiquement) pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou pour 6 ans lorsque le bien appartient à une personne morale.

Logement meublé

Un bail meublé a une durée minimum de 1 an, renouvelable annuellement par tacite reconduction.

La seule exception concerne les étudiants en location meublée : la durée peut être réduite à 9 mois, non reconductible.

Conditions financières : données relatives au loyer

Le document précise le montant du loyer mensuel « nu », c’est-à-dire sans les charges. Il est conseillé de mentionner une révision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail.

Des règles particulières s’appliquent aux agglomérations en zone tendues : il s’agit de l’encadrement du loyer à la location et à la relocation. Dans ces zones, l’augmentation de loyer entre deux locataires est encadrée. En France, 28 agglomérations sont en zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Les provisions de charges sont une avance versée mensuellement par le locataire, en prévision des charges locatives liées au logement : par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la fraction « récupérable » des charges de copropriété, etc. Le montant des provisions est indiqué dans le contrat. Les provisions font l’objet d’une régularisation annuelle.

Sont aussi mentionnés, les différents types de travaux, avec leur coût, réalisés dans le logement depuis la signature du dernier bail de location ou le dernier renouvellement.

Le dépôt de garantie

Le contrat de location indique le montant du dépôt de garantie : optez pour le montant maximum, qui correspond à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois de loyer en location meublée.

Frais d’agence

Lorsque la gestion du logement est confiée à un professionnel, les montants des plafonds de facturation applicables au locataire doivent également être spécifiés :

  • Les frais d’état des lieux règlementaire qui incombent au locataire sont plafonnés à 3 euros/m². Ces frais sont applicables uniquement à l’entrée dans le logement, les frais d’état des lieux de sortie ne sont pas facturables au locataire.
  • Le tarif d’agence applicable au locataire pour la visite, la constitution du dossier locataire et la rédaction du bail, ne doivent pas excéder 12 euros TTC/m² pour un logement se trouvant dans une zone très tendue, 10 euros pour un bien qui aménagé dans une zone tendue (à moins que la ville ne soit déjà incluse en zone très tendue) et 8 euros pour le reste du territoire.

Annexes au contrat de location

Le contrat de bail locatif d’un logement s’accompagne de documents obligatoires :

  • Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.
  • L’état des lieux d’entrée
  • Un extrait de règlement de copropriété si le bâtiment est en copropriété. Cet extrait doit préciser la destination de l’immeuble, les conditions de jouissance des parties privées et des parties communes, mais aussi la quote-part qui se rapporte au logement loué dans chaque catégorie de charges.
  • Les diagnostics techniques immobiliers :

    • diagnostic de performance énergétique,
    • constat de risque d’exposition au plomb,
    • diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans,
  • L’acte de caution solidaire, si un garant s’est porté caution,
  • Un état des servitudes risques et d’information sur les sols  (ESRIS, anciennement ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque (innondation, activité sismique…).

D’autres documents n’ont pas à être annexés au bail :

  • Le diagnostic amiante, mais le locataire peut vous en demander une copie.
  • L’attestation d’assurance obligatoire contre les risques locatifs, à souscrire par le locataire.

Le propriétaire doit également fournir la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (comme l’ADSL, la fibre, le câble, la télévision numérique terrestre, etc.).

  • La liste des réparations locatives
  • La liste des charges récupérables.

2/ La location meublée

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Le logement doit comporter les meubles et les équipements nécessaires à la vie courante du locataire. Un décret précise le mobilier minimum obligatoire :

  • Chambres : literie, volets / rideaux
  • Cuisine équipée avec frigo, four et vaisselle
  • Etagères, table et chaises
  • Luminaires

Cet équipement est répertorié dans l’inventaire réalisé lors de l’état des lieux.

Pourquoi louer en meublé ?

La location meublée présente deux avantages importants :

  1. Fiscalité très avantageuse : en meublé, le propriétaire peut opter pour le régime « meublé au réel », qui permet dans 9 cas sur 10 de ne plus payer d’impôts sur les revenus de la location.
  2. Durée d’1 an du bail : cette durée réduite permet au bailleur de récupérer son logement plus rapidement qu’en location nue. Cette disposition intéressera notamment les bailleurs déménageant temporairement pour des raisons professionnelles.

Le forfait de charges

Le forfait de charges concerne les charges locatives, aussi appelées charges récupérables. Ces charges sont par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les charges « locatives » du syndic de copropriété…

Le forfait des charges permet au bailleur de demander mensuellement un montant pour couvrir les charges locatives. Ce montant est définitif, quelles que soient les charges réellement supportées par le propriétaire. La loi impose que ce montant soit réaliste.

A défaut de forfait, le locataire paie des provisions mensuelles de charges, puis une régularisation annuelle permet de comparer les charges réellement engagées par le propriétaire et les provisions versées par le locataire.

Le forfait de charges est plus simple à gérer. Il est intéressant si les charges sont stables d’une année sur l’autre, et si elles ne comprennent pas les consommations personnelles du locataire en eau et en chauffage, ces consommations étant par nature imprévisibles.

3/ L’état des lieux

L’état des lieux consiste à faire une description précise de l’état d’un logement. Ce constat écrit, à effectuer à l’entrée et à la sortie d’un locataire, accompagne le contrat de location. Il est en général établi à l’amiable entre le locataire et le propriétaire : on parle d’un état des lieux « contradictoire ». Il s’agit d’un document important, à rédiger avec soin : les éventuelles dégradations imputables au locataire sont établies en comparant l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie.

Pourquoi l’état des lieux est important

Pour le bailleur

L’état des lieux assure la protection du propriétaire en cas de litige. En effet, en cas de détérioration du logement, ce document servira à déterminer les responsabilités de chaque partie. L’état des lieux est un document qui demande du temps, et surtout une préparation minutieuse.

L’état des lieux est un constat obligatoire à effectuer avant l’entrée du locataire et à sa sortie, dans le cadre d’un contrat de location d’un logement vide ou meublé. Les règles générales de l’état des lieux sont définies par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur l’amélioration des rapports locatifs (article 3-2).

Pour le locataire

L’état des lieux est aussi une formalité importante pour le locataire. Les dégradations constatées à la sortie seront retenues sur le dépôt de garantie versé au moment de la signature du contrat: les travaux de réparation, les équipements cassés à remplacer… Les descriptions qui figurent dans ce document sont cruciales pour prouver que le locataire n’est pas à l’origine des éventuelles détériorations constatées à la remise des clés.

En cas d’absence d’état des lieux, le logement est réputé en parfait état. L’absence d’état des lieux à l’entrée avantage le propriétaire, aucune dégradation n’ayant été relevée sur un état des lieux. A la sortie, c’est le locataire qui est supposé avoir rendu un logement en parfait état.

Comment réaliser un état des lieux ?

Le propriétaire et le locataire doivent être présents afin de constater ensemble l’état du logement. Ils examinent attentivement les murs, le sol, les installations électriques et les différents équipements mis à la disposition du locataire. L’électricité, l’eau et le gaz ne doivent pas être coupés pendant le constat pour que la vérification se déroule dans les meilleures conditions.

À la sortie, un nouvel état des lieux doit être effectué pour lister les éventuelles dégradations qui sont à la charge du locataire :

 

  • Manque d’entretien du logement : joints de salle de bain usagés, ampoules qui ne fonctionnent plus, propreté des sols et des murs…
  • Détériorations : trous non colmatés dans les murs, tâches sur la moquette, rayures sur le parquet, brûlures sur le plan de travail de la cuisine…

 

Papier ou numérique ?

En général, l’état des lieux est rédigé à la main puis signé par les deux parties, en utilisant un modèle d’état des lieux. Il peut également prendre la forme d’un document imprimé ou d’un document électronique. Il doit être produit en deux exemplaires, pour le bailleur et pour le locataire.

Les états des lieux 100% numériques sont légalement reconnus par le décret du 30 mars 2016. Le principe est simple :

 

  • Pendant l’état des lieux, les observations sont notées directement sur une tablette. Des photos sont ajoutées au fil de la visite.
  • A la fin de la visite, le propriétaire et le locataire relisent et signent « au doigt » sur la tablette. L’état des lieux est alors verrouillé, plus aucune modification ne peut être apportée.
  • Dans la foulée, un mail est envoyé au locataire avec en pièce jointe PDF l’état des lieux et les photos.

 

La loi impose que l’état des lieux de sortie soit facilement comparable avec celui d’entrée. Deux options sont possibles : soit un document unique avec des cases dédiées pour l’entrée et la sortie, soit deux documents séparés, mais avec une forme identique. Cela veut dire que vous ne pouvez pas utiliser un modèle différent pour l’entrée et la sortie, sous peine de nullité.

Corriger une erreur ou omission  dans l’état des lieux

A la suite du premier constat (à l’entrée), le locataire a un délai de 10 jours à compter de la date de son aménagement pour apporter des modifications au document, s’il découvre d’autres défauts qu’il faut ajouter à l’état des lieux (loi Alur-Duflot). En ce qui concerne l’équipement de chauffage, le locataire peut apporter des modifications à l’état des lieux au cours du premier mois d’utilisation (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ces demandes de modifications doivent être adressées au bailleur par lettre recommandée avec accusée de réception.

En revanche, si le bailleur constate une dégradation après la signature de l’état des lieux de sortie, aucune modification n’est plus possible. Ainsi, il est fortement recommandé d’effectuer une évaluation minutieuse et détaillée à la sortie.

Les différents recours en cas de litiges

1) Le premier litige peut survenir au moment de la réalisation de l’état des lieux : si les parties n’ont pas les mêmes points de vue, le bailleur ou le locataire peut faire appel aux services d’un huissier de justice. Ce professionnel doit avertir le locataire et le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception, au plus tard, sept jours avant son passage.

2) Lorsque le bailleur refuse les modifications légales (défauts constatés dans les 10 jours qui suivent l’état des lieux ou problème de chauffe au cours du premier mois d’utilisation des installations) demandées par le locataire, ce dernier peut s’adresser à la commission départementale de conciliation.

3) Lorsque le propriétaire refuse d’effectuer un état des lieux, le locataire peut émettre une mise en demeure pour qu’il le fasse. Si le propriétaire ne remplit toujours pas cette obligation, il sera obligé de démontrer que le logement est en bon état (Article 1731 du Code civil sur la présomption de réception des lieux en bon état en l’absence d’état des lieux). L’absence d’état des lieux équivaut à un logement un parfait état.

La vétusté correspond à l’usure normale d’un bien au fil du temps : par exemple une peinture effritée ou jaunie, un volet en bois vermoulu, un appareil électroménager en panne… La vétusté n’est pas imputable au locataire. Les dégradations qui résultent de l’usure du temps et qui n’entrent pas dans les réparations locatives obligatoires ne peuvent pas faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie.

 

4/ LE DEPOT DE GARANTIE :

Le dépôt de garantie est pour le bailleur une sécurité pour le bon déroulement de la location. Lorsque le locataire ne remplit pas ses obligations locatives, le bailleur est en droit de prélever une retenue sur le dépôt de garantie.

Versement du dépôt de garantie

Dans le cadre d’un contrat de location vide, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer, charges non incluses. Pour un bail meublé, son montant est de maximum 2 mois.

Le locataire est verse le dépôt de garantie au bailleur entre la signature du contrat et l’état des lieux d’entrée.

Certains locataires considèrent que le dépôt de garantie couvre le paiement du dernier mois de loyer. Cette pratique n’a aucun fondement légal, et le propriétaire est en droit de réclamer le paiement du dernier loyer.

Les retenues sur le dépôt de garantie

Le propriétaire retient sur le dépôt de garantie :

  • Les éventuels impayés de loyers et de charges
  • Les manquements à l’entretien locatif du logement.
    Il s’agit des petits travaux d’entretien à la charge du locataire, par exemple : la révision de la chaudière, le changement des joints, l’entretien du jardin, le changement des ampoules défectueuses, le mécanisme de chasse d’eau, l’entretien des serrures…
  • Le remplacement des clés et bips perdus
  • Les frais de nettoyage d’un logement rendu sale
  • Les réparations suite à des dégradations commises par le locataire
    Par exemple : trous dans les murs, revêtement de sol déchiré, papier peint arraché…

Les dégradations imputées au locataire doivent s’appuyer sur une comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Il est conseillé de produire des devis ou des factures pour justifier les retenues.

Les dégradations relevant de la vétusté ne sont pas imputables au locataire. Par exemple, un papier peint jauni, une moquette usée, une peinture écaillée, etc.

La restitution du dépôt de garantie

Les règles de restitution du dépôt de garantie ont été modifiées par la loi ALUR de mars 2014 et par la loi Macron d’août 2015. Les nouvelles règles sont applicables quelle que soit la date de signature du contrat.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum d’un mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai est de 2 mois si l’état des lieux de sortie est différent du document établi à l’entrée du locataire.

S’il s’agit d’un logement aménagé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut garder temporairement 20 % du dépôt de garantie, si les comptes annuels de l’immeuble n’ont pas encore été approuvés. Une fois l’approbation effectuée, le solde doit être restitué dans le mois qui suit, après régularisation des charges locatives.

A défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux, une pénalité est applicable. Le propriétaire est tenu de rembourser en plus un dixième du loyer par mois de retard.

5/ LA CAUTION SOLIDAIRE

Face aux risques d’impayés, il est conseillé au bailleur de demander une caution solidaire (aussi appelé garant) au locataire. C’est une personne qui s’engage à régler les impayés en cas de difficultés financières du locataire. En général, c’est un proche du locataire qui se porte caution. Une personne morale (employeur, banque, organisme social) peut également se porter caution.

A quoi sert la caution solidaire ?

En cas d’impayé du locataire, le bailleur est en droit de demander le règlement immédiat de la dette au garant. Les impayés couvrent le loyer et les charges, et aussi les éventuelles dégradations locatives constatées à la sortie du locataire.

Le garant prend donc un engagement financier important, vis-à-vis du locataire et du bailleur.

Le garant doit produire des justificatifs de sa solvabilité, en rapport avec le montant du loyer, c’est-à-dire des revenus mensuels d’au moins 3 fois le montant du loyer. Les justificatifs demandés au garant sont en général : justificatif d’identité, de domicile, de revenus (3 dernières feuilles de salaire)….

La caution solidaire ne peut pas être cumulée avec une assurance contre les loyers impayés GLI, sauf pour les étudiants et les apprentis.

La signature de l’acte de cautionnement

23/11/2018 – La loi ELAN simplifie le formalisme de l’acte : le garant n’a plus à copier manuellement le texte de la caution, une simple signature suffit.

L’acte de cautionnement est un document papier, qui doit respecter un formalisme très strict.

Le document doit obligatoirement mentionner :

 

  • Le montant du loyer et des charges
  • Les conditions de révision du loyer : par exemple révision annuelle selon l’indice IRL de l’INSEE.
  • La durée du cautionnement : entre 5 et 10 ans.
  • La reconnaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement de la caution : à ce titre, il est conseillé d’indiquer un montant maximum sur lequel porte l’engagement (par exemple de 2 à 3 ans de loyers et charges).
  • L’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
  • Pour les colocations, le nom du colocataire dont le départ entraine la fin de l’engagement.

 

Prévoyez deux exemplaires de l’acte de cautionnement : 1 pour le garant, 1 pour le bailleur.

Une copie du bail est remise au garant. Vous pouvez aussi faire signer le bail par le garant.

Un cautionnement à durée déterminée de 9 ans est préférable à un cautionnement à durée indéterminée. En effet, en cas de cautionnement à durée indéterminée, la caution est en droit de dénoncer son engagement à chaque échéance du bail. Attention, un cautionnement d’une durée supérieure à 9 ans pourrait être requalifié par un juge en durée indéterminée, donc dénonciable à l’échéance du bail.

Que faire en cas d’impayés

Le propriétaire est en droit de demander le paiement immédiat des impayés au garant, sans même avoir à relancer le locataire.

En pratique, la procédure à suivre est la suivante :

 

  • Relance amiable au locataire.
  • Relance par courrier avec accusé de réception au locataire.
  • Relance par courrier avec accusé de réception au garant. 

 

L’assurance loyers impayés GLI : une alternative à la caution

Le locataire n’est pas toujours en mesure de proposer une caution solidaire. Mais il existe d’autres garanties pour le propriétaire en cas d’impayé.

La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire. Elle couvre les loyers et les charges, les éventuelles dégradations locatives, mais aussi les frais de procédure en cas de contentieux.

Les assurances proposent cette garantie uniquement pour les locataires très solvables, présentant un bon dossier et donc un risque faible. Les assurances demandent des revenus net d’au moins 3 fois le montant du loyer et des charges.

Pour l’assurance GLI, comptez entre 2% et 4% du montant du loyer.

La Garantie Visale

La Garantie Visale proposée par Action Logement couvre jusqu’à 36 mois de loyers, sur une durée de 3 ans. Cette garantie est ouverte à tous les locataires avec un emploi précaire (CDD, intérim, période d’essai) et à tous les jeunes de moins de 30 ans. Le loyer ne peut dépasser la moitié des revenus du locataire.

La Caution Bancaire

Une autre possibilité pour le locataire est de déposer une somme sur un compte bloqué, en général 1 an de loyer. Le propriétaire s’adresse directement à la banque en cas d’impayés.

Les banques facturent ce service avec un taux annuel autour de 2% de la somme bloquée.

 

6/ ASSURANCE LOYER IMPAYE GLI

L’assurance contre les loyers impayés (ou encore Garantie des Loyers Impayés GLI) est une protection efficace en cas de problèmes financiers du locataire. Il existe de très nombreuses offres sur le marché, ce dossier vous aidera à trouver la bonne. Mais attention, les assureurs sont très stricts sur les conditions à respecter pour être indemnisé !

Comment fonctionne la GLI ?

La Garantie des Loyers Impayés est une assurance qui couvre le propriétaire en cas de défaillance du locataire. La GLI couvre :

  • Le loyer et les charges
  • Les dégradations locatives
  • Les frais de procédure pour le recouvrement des impayés (avocat, huissier)

Cette assurance est souscrite par le propriétaire, au moment de la signature du bail. La facturation est en général mensuelle par prélèvement automatique.

La loi interdit de cumuler la GLI avec une caution solidaire, sauf pour les étudiants et les apprentis. Cette restriction s’applique aux locations vides et aux locations meublées.

Les primes GLI sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers. Les primes d’assurance sont comprises entre 2% et 4% du loyer charges incluses.

Des conditions très strictes de ressources pour le locataire

En général, les assurances demandent un taux d’effort du locataire inférieur à 35%. Cela veut dire que le locataire doit avoir des revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer.

Les revenus à prendre en compte sont les salaires nets, les allocations logement et les allocations familiales.

En clair, seuls les meilleurs dossiers (locataires très solvables) sont éligibles. Pour les autres locataires, il faut demander au locataire de présenter un garant.

Des clauses très strictes pour être remboursé

Dès le premier impayé, le propriétaire a 2 semaines pour relancer le locataire, puis 1 mois pour le mettre en demeure avec lettre recommandée.

Dans la foulée de la mise en demeure, le propriétaire déclare le sinistre à l’assurance en envoyant un dossier complet :

  • Déclaration de sinistre
  • Dossier du locataire (fiche de renseignement, justificatifs de ressources…)
  • Copie du bail
  • Copie des lettres de relance et de mise en demeure

 

Le bail doit être conforme à la législation, et comporter une clause résolutoire, ainsi qu’une clause de solidarité pour les colocations.

Un dossier préalable d’agrément est demandé par certaines assurances. L’agrément garantit la conformité du dossier du locataire avant le sinistre : pièces justificatives des ressources du locataire, fiche de renseignements…

A défaut de respect strict des clauses (délai de relance, complétude du dossier, revenus du locataire, avis d’imposition…), l’assureur peut refuser ou diminuer l’indemnisation.

7/ LA COLOCATION :

Depuis 10 ans, la colocation est devenue très répandue en France, en particulier dans les grandes métropoles et les centres universitaires. Et

Le contrat de colocation

La loi définit simplement la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires.

Bail unique pour tous les colocataires

Les propriétaires privilégient un bail unique pour l’ensemble des colocataires. L’intérêt principal du bail unique est d’engager la responsabilité de chaque locataire sur la totalité du loyer. Cet engagement est matérialisé par une clause de solidarité dans le bail.

Clause de solidarité :

Pour l’exécution de toutes les obligations du présent contrat en cas de pluralité de locataires, il y aura solidarité et indivisibilité entre eux.

La clause de solidarité s’éteint pour le colocataire partant :

– immédiatement lorsque le colocataire est remplacé

– au bout de 6 mois après le départ d’un colocataire non remplacé

Cette clause de solidarité contient également une clause d’indivisibilité. C’est à dire que n’importe lequel des colocataires représente l’ensemble des colocataires.

Baux multiples

Alternativement, il est possible de faire un bail par locataire. En cas de baux multiples, le propriétaire précise dans chaque contrat les pièces en jouissance exclusive et les pièces communes (par exemple la cuisine ou la salle de bain). Dans ce cas de figure, les colocataires ne sont responsables que du paiement de leur part du loyer.

Forfait de charges

Dans les colocations en logement nu ou meublé, le propriétaire peut opter pour un forfait mensuel de charges. Par opposition aux provisions de charges, ce forfait ne donne pas lieu à une régularisation annuelle. Le législateur impose que ce forfait soit réaliste en regard des charges réelles.

Caution solidaire

Le propriétaire peut exiger une caution solidaire par colocataire. Dans ce cas, l’acte de cautionnement indique le colocataire pour lequel s’applique l’engagement. Cela permet à la caution de se désengager à la sortie du colocataire en question.

Il faut souligner un point important : chaque caution solidaire s’engage sur la totalité du loyer, indépendamment du colocataire pour lequel porte la garantie.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est uniquement restitué au départ de tous les colocataires, c’est-à-dire à la fin complète du bail. Si la clause de solidarité contient une clause d’indivisibilité, le dépôt de garantie peut être restitué à n’importe quel colocataire, charge ensuite aux colocataires de faire la répartition entre eux.

En cas de changement de colocataire, il n’y a aucune restitution, même partielle, du dépôt de garantie. Mais rien n’interdit aux colocataires de s’arranger entre eux pour transférer une partie du montant du locataire entrant pour le locataire sortant.

Les règles de la colocation ne s’appliquent pas à un couple marié ou pacsé. Ces couples sont systématiquement solidaires pour les charges de la vie courante. Une clause de solidarité n’est donc pas nécessaire pour un couple marié ou pacsé.

Avenant au contrat en cas de changement de colocataire

Qui dit colocation, dit changement de colocataire. En cas de départ d’un des colocataires, il est courant que les autres cooptent un nouveau venu. Autant de recherches et de visites en moins pour le propriétaire.

Reste à signer un avenant au bail.

L’avenant précise :

  • Le bailleur et ses coordonnées
  • Les colocataires et leurs coordonnées
  • Le contrat initial (date de signature et adresse du logement)
  • Le colocataire partant et se date de départ
  • Le colocataire entrant et sa date d’arrivée
  • Que les conditions du bail initial continuent de s’appliquer

L’avenant est signé par tous les colocataires et le bailleur.

La gestion locative en colocation

La gestion locative d’une colocation ne diffère que très peu d’une location standard. Les points spécifiques sont présentés dans ce chapitre.

Quittance de loyer

A réception du paiement du loyer, une quittance unique est adressée à l’ensemble des colocataires avec la totalité du montant perçu. Ce n’est qu’en cas de baux multiples qu’une quittance individuelle est adressée à chaque colocataire.

Congé de tous les colocataires (fin de la colocation)

La lettre de congé doit être signée par tous les colocataires pour mettre fin au bail. Les délais de préavis sont les mêmes que vous une location classique, soit 1 ou 3 mois.

Congé d’un seul colocataire

La lettre de congé n’est signée que par le colocataire partant. Il reste redevable du paiement de l’ensemble loyer pour une durée de 6 mois après son départ.

Congé donné par le propriétaire, relances, révision du loyer, régularisation des charges.

Ces actes sont adressés à l’ensemble des colocataires, dans la mesure où la clause de solidarité précise que les colocataires sont « indivisibles ». La signature d’un accusé de réception par un des colocataires engage l’ensemble de la colocation.

9/ DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES  :

A la signature du bail, le bailleur a l’obligation de fournir un dossier technique, qui est annexé au bail. Ce dossier a pour but d’éclairer le locataire sur certaines caractéristiques du logement : isolation, chauffage.. Au fil des années, ce dossier s’est étoffé : il faut maintenant compter plusieurs centaines d’euros pour réaliser les 6 diagnostics obligatoires.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce document donne une évaluation :

  • De la consommation énergétique du logement (kWh/m²): plus la consommation est basse, meilleure est l’isolation.
  • Des émissions à effet de serre (kg CO²/m²) : une pompe à chaleur dans un logement bien isolé donnera le meilleur résultat, un chauffage fuel dans un logement mal isolé donnera le pire résultat.

Les évaluations du DPE doivent être obligatoirement indiquées sur l’annonce de mise en location. Ce diagnostic est donc à réaliser avant même de passer une annonce.

La durée de validité du DPE est de 10 ans. D’un point de vue légal, le DPE a uniquement une valeur informative. Le locataire ne peut s’en prévaloir, par exemple pour contester une facture d’énergie élevée.

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Ce document concerne les logements d’avant janvier 1949 (date du permis de construire). LE CREP a pour objectif d’indiquer la présence de plomb dans les logements anciens, notamment dans les peintures. Le plomb est à l’origine d’une maladie grave, le saturnisme.

Si le constat relève un taux de plomb supérieur au seuil règlementaire, avec des revêtements dégradés, le propriétaire est tenu de faire procéder à des travaux, par exemple pour rénover les peintures incriminées.

La durée de validité du constat de risque d’exposition au plomb est de 6 ans pour les locations.

Etat  des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS anciennement ERNMT)

Si le logement est situé dans une zone à risque, le propriétaire doit remettre un document récapitulatif au locataire.

Les zones à risques sont définies par arrêté préfectoral. Les mairies sont chargées de fournir les informations sur les zones à risque situées dans leur commune.

L’ESRIS est un formulaire qui peut être simplement rempli par le propriétaire, en se basant sur les indications de la mairie. La durée de validité de l’ESRIS est de 6 mois.

Diagnostic électricité (Etat de l’installation intérieure de l’électricité)

Cet état concerne les installations électriques de plus de 15 ans. Il a pour objectif de pointer les risques liés à l’installation électrique d’un logement, par exemple :

– un disjoncteur inaccessible,

– l’absence de différentiel,

– des fils dénudés…

En cas de risque avéré, le propriétaire doit faire procéder aux travaux de sécurisation de l’installation électrique. La responsabilité du bailleur est engagée en cas de problème.

Le diagnostic électricité est valable 6 ans.

Diagnostic gaz (Etat de l’installation intérieure du gaz)

Cet état concerne les installations de gaz de plus de 15 ans. Il a pour objectif de pointer les risques liés à l’installation de gaz d’un logement, par exemple :

– mauvais état des appareils de chauffage ou des tuyauteries,

– problème d’aération des locaux…

En cas de risque avéré, le propriétaire doit faire procéder aux travaux de sécurisation de l’installation de gaz. La responsabilité du bailleur est engagée en cas de problème.

Le diagnostic gaz est valable 6 ans.

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante concerne les logements d’avant le 1er juillet 1997 (date du permis de construire). Le diagnostic amiante relève la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante dans un logement.

Ce diagnostic est obligatoire, mais il n’a pas à être annexé au bail. Le locataire peut demander à en avoir une copie.

Le diagnostic amiante a une durée illimitée en cas d’absence d’amiante. Dans le cas contraire, le propriétaire doit faire vérifier tous les trois ans l’état des matériaux concernés.

Le bailleur est tenu de fournir un logement décent, sans risques manifestes pour le locataire. Si les diagnostics révèlent des risques, le bailleur doit faire les travaux nécessaires pour les éliminer. A défaut, il engage sa responsabilité.

Attestation de surface habitable (loi Boutin)

La surface habitable doit être mentionnée dans le contrat de location. Ce n’est pas un diagnostic obligatoire. Le propriétaire peut mesurer lui-même la surface habitable, en ajoutant la surface des différentes pièces. Les surfaces non comprises dans la surface habitable sont : les hauteurs sous plafond inférieures à 1,80m, les escaliers, les combles non aménagées, les caves, les garages et les vérandas.

La surface habitable peut varier de la surface loi Carrez qui est fournie lors de l’achat d’un bien en copropriété. La surface loi Carrez inclut les sous-sols, les greniers et combles aménagés dont la hauteur est supérieure à 1,80m.

Si la surface mentionnée dans le contrat de location est inférieure à la surface habitable réelle, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.

L’attestation de surface habitable a une durée illimitée, tant qu’aucune modification n’est apportée au logement.

Les diagnostics sont à fournir uniquement à la signature du bail initial. En cas de tacite reconduction, le bailleur n’a pas à fournir à nouveau les diagnostics.

Le coût des diagnostics obligatoires est déductible des revenus fonciers à la catégorie « Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration », pour les propriétaires au régime réel d’imposition des revenus fonciers.

10 /  BAIL PARKING

Le contrat de location d’un parking est beaucoup plus simple qu’un bail d’habitation. Le propriétaire est libre de fixer le prix, la durée, le préavis, … à condition que la place de stationnement ne soit pas liée à la location d’un logement.

Parking seul / Parking loué avec un logement

Si le parking est loué seul, il n’y a pas de contrainte particulière. Le propriétaire fixe les conditions de la location. Les clauses du bail sont librement choisies par le propriétaire.

En revanche, si le parking est loué avec un logement, le parking est considéré comme une annexe de la location. La place de stationnement doit donc être incluse dans le URL contrat de location du logement.

Quelle est la durée d’un bail de garage, parking ou box ?

La loi ne fixe pas de durée règlementaire. En général, la durée de la location est fixée à 1 an, avec tacite reconduction. Cette durée est libre, c’est-à-dire que le propriétaire peut la réduire ou l’allonger dans le contrat de location.

Préavis

La durée de préavis est généralement fixée à 1 mois. Le locataire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception pour signifier son congé.

Le propriétaire peut également donner congé au locataire en respectant les mêmes conditions.

Loyers et charges

Le loyer d’un parking est librement fixé par le propriétaire. Le loyer peut être mensuel ou trimestriel.

Les charges récupérables (électricité, ascenseur, nettoyage …) sont :

– Soit incluses dans le montant du loyer (on parle aussi de charges forfaitaires)

– Soit récupérées par le biais de provisions de charges et d’une régularisation annuelle

Si les charges sont faibles, il est conseillé d’inclure les charges dans le montant du loyer, afin de simplifier les tâches administratives.

Révision du loyer parking

Là encore, le bailleur peut décider d’inclure une clause de révision du loyer.

L’indice de révision est libre : l’ICC (Indice du Coût de la Construction publié par l’INSEE) est en général choisi, car son évolution est plus rapide que les autres indices.

Dépôt de garantie parking

Le dépôt de garantie doit couvrir au moins le coût des clés ou des télécommandes d’accès.

11 /  LE BAIL MOBILITE

Le bail mobilité s’adresse aux personnes en mobilité professionnelle et aux étudiants, pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Ce type de bail est réservé aux locations meublées.

La loi ELAN a été promulguée, il est maintenant possible de signer un bail mobilité.

A qui s’adresse le bail mobilité ?

Le bail mobilité a été pensé pour les jeunes actifs et les étudiants. La durée du bail est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable.

Le locataire doit répondre à un des motifs de mobilité professionnelle suivants :

  • formation professionnelle
  • contrat d’apprentissage
  • stage
  • service civique
  • mission temporaire
  • mutation professionnelle
  • étudiant du supérieur

Le motif de mobilité professionnelle retenu doit être clairement indiqué dans le bail. Le locataire devra fournir un justificatif à la signature du bail.

Quels sont les logements concernés ?

Seules les locations meublées peuvent être louées avec un bail mobilité. Un logement meublé permet au locataire de s’installer en n’apportant que ses effets personnels. Il n’est pas possible de faire un bail mobilité pour un logement vide.

Le logement doit respecter les critères de décence, et avoir les diagnostics techniques obligatoires.

Garantie des loyers gratuite ! VISALE

Les loyers et les charges sont garantis gratuitement avec le dispositif Visale. C’est un avantage majeur en faveur du bail mobilité.

Pour bénéficier de la garantie Visale, le propriétaire et le locataire font une démarche auprès d’Action Logement. Les impayés sont garantis pendant toute la durée du bail, avec un remboursement maximum de 36 mois.

La garantie Visale ne peut pas être cumulée avec un garant personne physique (caution solidaire).

La garantie Visale couvre le propriétaire contre les loyers et les charges impayés. Mais elle ne couvre pas les dégradations locatives.

Pas de dépôt de garantie

Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie pour un bail mobilité. C’est une des différences majeures avec le contrat de location classique.

Charges locatives au forfait

Le bail prévoit un forfait de charges, c’est-à-dire un montant fixe de charges à payer tous les mois.

Colocation

Le bail mobilité est ouvert aux colocations. Dans ce cas, le locataire n’est responsable que du paiement de sa part du loyer. Il n’est donc pas possible d’insérer une clause de solidarité dans le bail.

Renouvellement / Résiliation d’un bail mobilité

A la fin du bail

A l’issue de la durée prévue dans le bail (entre 1 et 10 mois), le bail est automatiquement résilié. Le locataire n’a pas à envoyer une lettre de congé.

Si le locataire et le propriétaire souhaitent poursuivre la location, il n’est pas possible d’enchainer un autre bail mobilité : il faut opter pour un bail de location meublée classique d’une durée d’un an renouvelable.

Pendant la durée du bail

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois.

Le propriétaire ne peut pas donner congé. Il doit attendre la résiliation du bail à l’échéance prévue.

C – Pendant la location : la gestion courante

1 – Les bases

Les incontournables de la gestion locative

Le locataire a emménagé… Que faut il faire au quotidien  ? Le tableau suivant résume les bases de la gestion locative.

Quoi Quand Comment
Paiement du loyer Tous les mois A régler par le locataire en début de mois (en général avant le 05 du mois)
Quittance de loyer Tous les mois Envoyée par courrier ou mail tous les mois
Révision du loyer Une fois par an, Courrier de révision basé sur l’évolution de l’Indice de Révision des Loyers publié par l’INSEE
à date anniversaire du bail
Régularisation des charges Une fois par an Courrier de régularisation, détaillant les provisions appelées et les charges locatives réelles
Déclaration des revenus Une fois par an, Déclaration des revenus fonciers 2044/2072 pour les locations nues
en mai Déclaration BIC pour les locations meublées.

Les obligations du locataire

La principale obligation du locataire est le paiement du loyer et des charges. A défaut de paiement, le bail prévoit en général une résiliation d’office du contrat de location (clause « Résolutoire » du bail), qui peut déboucher sur l’expulsion du locataire à l’issue d’une procédure judiciaire.

En général, le loyer est à payer « Terme à échoir », c’est à dire à l’avance  généralement entre le 1er et le 5 du mois.

Le locataire souscrit une assurance obligatoire contre les risques locatifs(dégâts des eaux, incendie…) . Cette assurance est à renouveler tous les ans. Une attestation est transmise au propriétaire qui en fait la demande.

Le locataire est aussi tenu de l’entretien du logement et des petites réparations, aussi appelées « réparations locatives ». La liste des tâches à la charge du propriétaire est précisément définie par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Citons notamment :

  • Le ménage régulier
  • Les menues réparations : chasse d’eau, flexibles de douche, joints de robinets, joints d’étanchéité des sanitaires, vitre brisée…
  • Le petit entretien : entretien de la chaudière, ramonage, graissage des portes et fenêtres
  • Pour les maisons en location : entretien du jardin et des gouttières, vidange des fosses septiques

Obligations du bailleur : Les critères d’un logement décent

La principale obligation du propriétaire est de mettre à disposition du locataire un logement décent et en bon état :

  • Le logement ne présente pas de risques pour la sécurité et la santé des personnes.
  • La surface du logement est supérieure à 9m2, avec un éclairement naturel et des fenêtres donnant sur l’extérieur
  • Le logement comporte les équipements nécessaires à l’habitation : coin cuisine, sanitaires, chauffage, électricité…

Cette obligation reste valable tout au long du bail. Le propriétaire réalise à ses frais les réparations nécessaires : par exemple un problème sur l’installation électrique, une fuite sur le toit, une panne de chauffage.

2 – Quittance de loyer

Le locataire a payé l’intégralité du loyer et des charges : le propriétaire est alors tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui le demande. Cette obligation découle de l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Au-delà de l’obligation légale, l’envoi systématique d’une quittance dès que le loyer est réglé rassure le locataire et contribue à une bonne relation dans la durée.

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La quittance précise notamment le nom du locataire, l’adresse du logement, le montant du loyer et des charges, la période concernée, le montant et la date du paiement reçu. Il est conseillé de signer la quittance, certains organismes (la CAF par exemple) se montrant parfois tatillons sur des quittances non signées.

La quittance peut être transmise par email, si le locataire a donné son accord. A cet effet, le propriétaire peut ajouter une clause spécifique dans le bail, par exemple « Le locataire accepte que le bailleur procède à la transmission dématérialisée des quittances ».

La loi interdit la facturation de frais pour l’envoi : timbre, lettre, impression.

Si le locataire effectue un paiement partiel (par exemple 200€ sur un loyer de 600€), le propriétaire délivre un reçu. C’est un document identique à la quittance, mais le terme « quittance » est remplacé par « reçu ».

Si le locataire n’a pas payé de loyer, ne délivrez jamais de quittance. Une quittance envoyée par erreur peut être utilisée par un locataire indélicat pour ne pas régler son loyer.

3 – Appel de loyer

L’appel de loyer, aussi appelé « avis d’échéance », est un document optionnel, envoyé mensuellement au locataire pour lui rappeler le montant et la date attendus pour le loyer à venir.

Appel de loyer / Avis d’échéance

L’appel de loyer précise :

  • l’adresse du bien en location
  • les coordonnées du locataire
  • le montant du loyer nu, des provisions de charges et les éventuelles charges exceptionnelles (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères…)
  • la date d’échéance
  • les éventuels arriérés de loyer

L’appel de loyer n’est pas du tout obligatoire pour obtenir le paiement du loyer : l’obligation de paiement découle du contrat de location signé par le locataire. Il n’est théoriquement pas nécessaire de lui rappeler tous les mois. L’envoi de l’appel de loyer est une bonne pratique pour se rappeler au bon souvenir du locataire et obtenir un paiement régulier du loyer.

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4 – Régularisation des charges

Une fois par an, le propriétaire établit une régularisation des charges locatives, en comparant les charges réelles et les provisions appelées. Si les provisions versées par le locataire sont trop importantes, le propriétaire rembourse l’excédent. Dans le cas contraire, le locataire doit régler le complément de charges.

Quand faut-il faire la régularisation ?

La loi impose au minimum une régularisation annuelle. Le propriétaire prend l’initiative de faire la régularisation des charges. Le locataire peut également en faire la demande.

Si le logement est en copropriété, il est conseillé de faire la régularisation à réception de l’arrêté des comptes du syndic. En effet, l’arrêté des comptes décompose la part « locative » des autres charges. Le document du syndic est donc essentiel pour faire un calcul exact.

Si le logement n’est pas en copropriété, le plus simple est de faire la régularisation chaque année en janvier. Cela permet de se caler sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est facturée annuellement en septembre pour l’année en cours.

Un mois avant la régularisation, la loi impose au propriétaire l’envoi d’un décompte des charges par poste (eau, chauffage, électricité, entretien, taxes…). En immeuble collectif, les modalités de répartition des charges et les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sont précisées.

Forfait de charges

Dans le cas des locations meublées et des les colocations, le bail peut prévoir un forfait de charges. Dans ce cas, il n’y a pas de régularisation à faire. Le bailleur ou le locataire ne peuvent pas réclamer un éventuel différentiel en cas de provisions sous évaluées ou surévaluées. La loi impose toutefois que le forfait soit cohérent avec les charges réelles.

Le courrier de régularisation des charges

Le décompte des charges récupérables réellement engagées par le propriétaire et des provisions versées est précisé dans un courrier à envoyer au locataire.

Consulter la liste des charges récupérables.  — Envoyer vers les liens du docs complet

Si le locataire a versé trop de provisions : le bailleur peut soit rembourser le locataire, soit créditer le compte du locataire de l’excédent, en paiement des loyers et des charges à venir.

Si le locataire n’a pas versé assez de provisions : un versement complémentaire est à réclamer au locataire. Dans ce cas, il est aussi conseillé d’ajuster les provisions mensuelles de charges, afin d’éviter un rattrapage annuel trop important.

Délais de prescription pour la régularisation de charges.

A noter qu’au bout de 3 ans, le charges non régularisées seront prescrites. Il n’y aura plus possibilité pour le bailleur d’établir une régularisation.

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5 – Charges récupérables

Le propriétaire peut se faire rembourser certaines charges par le locataire, on parle de « charges récupérables » ou de « charges locatives ». Les charges à récupérer varient en fonction du type de logement. Faisons le point sur les différents cas de figure.

Logement en copropriété

En copropriété, le calcul des charges récupérable est facilité par le syndic, qui présente les charges engagées dans l’arrêté annuel des comptes.

Les charges récupérables sont :

  • La partie « locative » de l’arrêté du syndic : lors de l’arrêté annuel des comptes, le syndic détaille les charges locatives sur le décompte de charges.
  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), prélevée avec la taxe foncière

Maison individuelle

Les charges récupérables sont en général limitées à :

  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

L’entretien courant de la maison et du jardin est réalisé par le locataire, et ne donne pas lieu à une régularisation.

Appartement dans un immeuble géré par le propriétaire

Les charges récupérables comprennent :

  • Les charges des parties communes (électricité, nettoyage, entretien…)
  • Les consommations personnelles d’eau chaude et froide
  • Le chauffage collectif
  • Les charges d’ascenseur
  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Les charges non récupérables

Seules les charges définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 sont récupérables. Parmi les charges non récupérables, citons par exemple :

  • La taxe foncière
  • La taxe d’habitation (directement payée par le locataire et non par le propriétaire)
  • Les provisions versées au syndic (appels de fond trimestriels) : seule la partie « locative » de l’arrêté annuel des comptes est récupérable
  • Les frais d’administration et de gestion, les frais d’envoi de quittance

6 – Révision du loyer

A date anniversaire du bail, le bailleur peut réviser le montant du loyer. Pour les logements d’habitation, l’augmentation est limitée par l’indice IRL publié trimestriellement par l’INSEE. On parle aussi d’indexation du loyer. Point important : le bail doit nécessairement comporter une clause de révision.

Calcul du nouveau loyer

L’indice de début est le dernier indice IRL connu à la date de signature du bail.

L’indice de fin est l’indice IRL publié un an plus tard.

les indices IRL sur le site de l’INSEE.

L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour la révision des loyers. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires.

Pour réviser le montant du loyer, il faut prendre :

le montant du loyer hors charge avant l’augmentation (L), la nouvelle valeur de l’indice de référence des loyers (N) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat (si le bail ne le précise pas, c’est le trimestre du dernier indice de référence des loyers connu lors de la signature du contrat de location), et l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente (P).

Le calcul consiste ensuite à effectuer l’opération suivante : (L x N) / P = nouveau loyer.

Clause de révision du loyer

Le contrat de location doit comporter une clause afin de permettre au bailleur de pratiquer une augmentation de loyer.

Il n’est plus possible de réviser rétroactivement un loyer d’habitation.Les augmentations non réalisées sont définitivement perdues. Par exemple, pour un loyer non révisé depuis le 01 janvier 2016, les augmentations potentielles de 2016 et 2017 sont perdues pour le propriétaire. Le nouveau loyer ne prend effet qu’à compter de la réception de la lettre de révision par le locataire.

7 – Faire face aux impayés

Les impayés de loyer touchent 3% des locations du parc privé. Dès le premier impayé, le propriétaire engage une procédure amiable : relance simple, mise en demeure, puis commandement de payer délivré par huissier. En cas d’échec, une procédure auprès du Tribunal d’Instance est nécessaire pour obtenir l’expulsion du locataire. Les délais sont très variables, il faut compter plusieurs années de procédure et souvent autant d’années de loyers perdus.

Relance simple

Dans un premier temps un courrier de relance est à envoyer au locataire, par mail ou courrier postal.

Voir notre modèle de relance pour impayé de loyer.

En parallèle un échange direct avec le locataire permettra de savoir s’il s’agit d’une difficulté passagère ou durable (licenciement, divorce, maladie…). Il est toujours préférable de trouver une solution avec le locataire, en formalisant un plan d’apurement des dettes par écrit, que de se lancer dans une procédure longue et coûteuse.

Mise en demeure

La lettre de mise en demeure est à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR).

Voir notre modèle de Mise en demeure pour loyer impayé.

Si un garant s’est porté caution solidaire, il faut aussi adresser un courrier recommandé à la caution.

Voir notre modèle de courrier d’Appel à la caution solidaire.

A ce stade, si le propriétaire a souscrit une Assurance Loyer Impayé, le sinistre est à déclarer à l’assureur. Les courriers de relance et de mise en demeure sont joints à la déclaration.

Commandement de payer

L’huissier remet au locataire un acte récapitulant ses dettes envers le propriétaire. Le locataire dispose alors de 2 mois pour régler les impayés.

Si un garant s’est porté caution solidaire, l’huissier lui signifie également le commandement de payer.

L’huissier notifie en parallèle la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives). Le rôle de cette commission est de proposer des pistes pour le relogement du locataire.

Comptez entre 100€ et 150€ pour le commandement de payer. Adressez-vous à un huissier proche de la location afin de limiter les frais de déplacement de l’huissier. Cette somme est déductible de vos revenus fonciers.

Saisie conservatoire

Si le locataire est solvable, un huissier peut procéder à une saisie conservatoire à la demande du propriétaire. Cette procédure est réalisée en prévision d’un procès long : elle permet de sécuriser le paiement des impayés à l’issue du procès.

L’huissier bloque les comptes du locataire (et éventuellement immobilise ses biens) en correspondance avec le montant des impayés.

Le propriétaire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour saisir le Tribunal d’Instance.

Assignation et procès devant le Tribunal d’Instance

A défaut de paiement dans un délai de deux mois suivant le commandement de payer, le propriétaire assigne le locataire devant le Tribunal d’Instance dont dépend le logement.

La procédure auprès du Tribunal d’Instance poursuit trois objectifs :

  1. Faire constater la résiliation du bail par le juge, en faisant jouer la clause résolutoire du bail
  2. Faire prononcer l’expulsion du locataire par le juge.
  3. Tenter de récupérer les loyers impayés, si le locataire est solvable.

Le déroulement de la procédure est le suivant :

  1. Assignation du locataire par voie d’huissier
  2. Audience au Tribunal
  3. Eventuellement : renvois d’audience (audience reportée à la demande de la défense du locataire)
  4. Eventuellement : délai de paiement si le juge estime que le locataire peut faire face à sa dette
  5. Résiliation du bail
  6. Déclenchement d’une procédure d’expulsion
  7. Commandement de quitter les lieux par voie d’huissier

La procédure auprès du Tribunal d’Instance est souvent (très) longue, en fonction des décisions du juge, des régions et des périodes d’affluence. Il faut compter entre 1 et 5 années.

Le coût d’une procédure d’expulsion est élevé : comptez entre 1000€ et 3000€ (huissier, avocat). Si le locataire est insolvable ces sommes seront perdues, en plus des loyers impayés. Le coût de la procédure est déductible de vos revenus fonciers.

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